LONDON, 3 noyabr (Reuters) – Titan WeWork-un (WE.N) birgə işlədiyi problemlər dünyanın ən böyük biznes mərkəzləri üçün dünyagörüşünü qaraldır, burada artan ofis boş yerləri artıq böyük biletli ipoteka kreditlərini yenidən maliyyələşdirməyə hazırlaşan investorlara təzyiq göstərir. növbəti il.
Çərşənbə günü mediada çıxan xəbərlər, Nyu-Yorkda siyahıya alınmış çevik iş sahəsi təminatçısı – bir vaxtlar özəl olaraq 47 milyard dollar dəyərində olan – gələn həftə iflas üçün ərizə hazırladığını irəli sürdü.
Yaponiyanın SoftBank-ı tərəfindən dəstəklənən WeWork, böyük mülkləri uzun müddətə icarəyə götürməklə və daha çevik, daha qısa tənzimləmələrlə bir neçə kiçik müəssisəyə yer icarəyə verməklə ofis bazarında inqilab etməyi qarşısına məqsəd qoymuşdu.
Lakin digər ev sahibləri kimi, pandemiyadan bəri bəzi müştəriləri dünya miqyasında 650-dən çox yerində ofis üçün evdən işləməyi dəyişdirməyə inandırmaqda çətinlik çəkdi – bu sektora inamı sarsıdan bir tendensiya.
Səkkiz sənaye meneceri, investorlar, kreditorlar və analitiklər bildiriblər ki, qlobal ofis vakansiyalarının artması, Nyu-York və London kimi şəhərlərdə kirayəlik perspektivlərinə zərər verəcəyi gözlənilir.
Bəzi leverageli əmlak investorları artan borc xərclərinə xidmət etmək üçün kifayət qədər kirayə gəliri əldə etmək üçün mübarizə apara bilər, dedilər.
Moody’s Analytics-in Kommersiya Daşınmaz Əmlak Sənayesi Təcrübəsi üzrə Rəhbəri Ceffri Havsi deyib: “Hər hansı bir kirayəçinin itirilməsi, xüsusilə də nisbətən yavaş ofis icarəsi zamanı ofis binalarının pul vəsaitlərinin axınına və dəyərlərinə mənfi təsir göstərəcək”.
“Bu, bazarda mənfi əhval-ruhiyyəni artıracaq və maliyyələşdirməni çətinləşdirəcək, xüsusən də növbəti 12-18 ayda yenidən maliyyələşdirməyə ehtiyacı olan binalar” dedi.
WeWork sözçüsü Reuters-ə bildirib ki, firma “yüksək qiymətli və çevik olmayan icarə şərtlərini” həll etmək üçün ev sahibləri ilə danışıqlar aparır və yerlərinin və bazarlarının əksəriyyətində qalmağa çalışır.
2024-cü ildə yenidən maliyyələşdirmə üçün nəzərdə tutulan daşınmaz əmlak kreditlərinin sayı və həcmi qeyri-müəyyəndir, çünki bir çox sövdələşmələr borcalan və borc verən arasında özəl olaraq bağlanır, Jones Lang LaSalle daşınmaz əmlak xidmətləri firmasının EMEA-nın borc və strukturlaşdırılmış maliyyə rəhbəri Ed Daubeney deyib. Reuters.
Analitiklər hesab edirlər ki, qlobal kommersiya daşınmaz əmlak krediti bazarının həcmi təxminən 2 trilyon dollardır, ABŞ-da banklar və alternativ kreditorlar arasında təxminən 50:50, Avropada isə 85:15 nisbətində bölünür.
Reuters-in əlaqə saxladığı bir neçə ekspert, 2024-cü ildə əmlak investorları və borc verənlər üçün bir il hesablaşacağını, bu gün yenidən qiymətləndirilsə əsas kredit şərtlərini pozacaq aktivlərə göz yumanlar üçün vaxtın tükənəcəyini proqnozlaşdırdı.
Bütün qlobal daşınmaz əmlakın – yaşayış, kommersiya və kənd təsərrüfatı torpaqlarının dəyəri 2022-ci ildə 379,7 trilyon dollar olub, Savills sentyabr ayında 2021-ci ilə nisbətən 2,8% azalaraq hesabatında bildirib.
ƏMƏLİYYƏNİN ÇƏKİLMƏSİ
Daşınmaz əmlak kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsi aktivlərin dəyərindəki dəyişiklikləri izləmək üçün çox vacib olan əməliyyatların azalması ilə artıq mürəkkəbləşib.
MSCI-nin Avropa üçün Kapital Trendləri hesabatı üçüncü rübün həcmini 2022-ci il səviyyələri ilə müqayisədə 57% azalıb – 2010-cu ildən bəri ən aşağı göstəricidir.
Üstəlik, investorların aktivlərin dəyərli olduğuna inandıqları ilə potensial alıcıların ödəməyə hazır olduqları arasında fərq əsas ofis bazarlarında 20% ilə 35% arasındadır – “qlobal maliyyə böhranının yüksəkliyindən daha pisdir”, MSCI bildirib.
MSCI, bazarın likvidliyini uzunmüddətli orta səviyyəyə qaytarmaq üçün Avropanın iki ən böyük ofis bazarında, İngiltərə və Almaniyada qiymətlərin daha 13-15% düşməli olacağını söylədi.
Oktyabr ayında məlumat provayderi Credit Benchmark-a kredit riskinin qiymətləndirilməsini təqdim edən Böyük Britaniya daşınmaz əmlak holdinqi və inkişaf şirkətlərinə qlobal borc verənlər, bu firmaların 12 ay əvvəl təxmin etdikləri ilə müqayisədə indi defolt riskinin 9% daha çox olduğunu söylədi.
ABŞ-ın sənaye və ofis daşınmaz əmlak investisiya trestləri (REITs) bir il əvvəl gözləntilərə nisbətən defolt riski 35,8% daha çox görüldü.
YENİDƏN İCARƏ VERİLMƏ
WeWork-ün Londonun mərkəzində 3,25 milyon kvadrat fut sahəsi var və ümumi illik icarə haqqı 192 milyon funt-sterlinq (234 milyon dollar) təşkil edir, Jefferies sentyabr qeydində bildirib. Onun ən böyük ABŞ bazarları Nyu-York və Kaliforniyadır, burada WeWork-un vebsaytına görə, müvafiq olaraq 49 və 42 sayt fəaliyyət göstərir.
Sənaye mənbələri, onun ən populyar yerlərindən bəzilərinin oxşar kirayə qiymətləri ilə rəqiblər tərəfindən ələ keçirilə biləcəyini və ev sahibləri üçün pul axını problemlərini minimuma endirə biləcəyini söylədi.
Lakin İngiltərədə çevik iş sahəsinə tələb hələ də pandemiyadan əvvəlki səviyyədən 11% aşağıdır, Instant Group-un 2023-cü il İngiltərənin Flex Market hesabatında sentyabr ayında göstərdi.
Mənbələrin dediyinə görə, borc verənlər WeWork uğursuzluğunu ehtiyatlı bir nağıl kimi qiymətləndirə bilər, potensial olaraq borcalanlardan kreditin dəyərinə nisbətini azaltmaq üçün əmlaklarına daha çox kapital daxil etmələrini tələb edir.
Lakin icarə gəlirinin miqdarı və müddəti qeyri-müəyyən qalsa belə bir tələb problemli ola bilər.
BNP Paribas Daşınmaz Əmlakına görə, Jefferies həmçinin sentyabr ayında London ofislərində vakansiyaların 30 ilin ən yüksək səviyyəsinə yüksəldiyini, Londonun mərkəzi ofislərində orta icarə müddətinin on il əvvəlki 11,6 ildən altı ilə qədər azaldığını söylədi.
Böyük Britaniyanın Helical əmlak şirkəti WeWork-ə icarəyə verilmiş London mülklərindən birində yer üçün “növbəti addımlar” üzərində işlədiyini söylədi, kirayə haqqını geri qaytardıqdan sonra qısamüddətli lisenziya razılaşması ilə ödəyə bilmədi.
Az işğal olunmuş şəhər ofisləri sahibləri üçün gözləniləndən daha az kirayə gəliri əldə etməklə yanaşı, karbon istehlakına daha həssas olan dünyada bəziləri də sürətlə qocalır.
M&G Real Estate-in daşınmaz əmlak strategiyasının rəhbəri Xose Pelliser, “Biz qlobal miqyasda daşınmaz əmlak investisiya bazarında böyük dönüş nöqtəsindəyik” dedi.
“Son 20 ildə əmlak gəlirləri maliyyələşdirmə xərclərindən yüksək olub. Lakin əmlak gəlirinin daha böyük faizi 2020-ci illərdəki artımdan əldə edilməlidir.”
($1 = 0,9407 avro)
(1 dollar = 0,8214 funt sterlinq)
Elisa Martinuzzi və Mark Potter tərəfindən redaktə edilən Sinead Cruise tərəfindən reportaj
Standartlarımız: Thomson Reuters Trust Principles.
Lisenziyalaşdırma Hüquqlarını əldə edin, yeni nişanı açır
2023-11-03 10:27:32
Mənbə – reuters
Tərcümə“24 SAAT”
